Wynajem nieruchomości w Hiszpanii — przewodnik dla inwestora
Po zakupie domu, apartamentu lub willi w Hiszpanii wielu inwestorów rozważa strategię wynajmu jako sposób na generowanie stabilnego przychodu i maksymalizację zwrotu z inwestycji. Rynek najmu w Hiszpanii oferuje kilka różnych opcji, z których każda ma odrębne zasady, korzyści i obowiązki formalne.
Poniżej omawiamy trzy główne typy wynajmu i wyjaśniamy, czego wymaga każdy z nich oraz jakie wiążą się z nimi obowiązki prawne — zarówno w Comunidad Valenciana (np. Costa Blanca, Costa de Valencia) jak i na Costa Cálida (region Murcji) oraz Costa de Almería (Andaluzja).
1) Wynajem krótkoterminowy turystyczny (do 10 dni)
„Vivienda de uso turístico”
Ten rodzaj najmu obejmuje udostępnianie nieruchomości turystom na bardzo krótkie pobyty — zwykle do 10 dni maksymalnie. Wynajem takich krótkich pobytów jest prawnie uznawany za działalność turystyczną, co oznacza:
Licencja turystyczna
Aby legalnie oferować wynajem turystyczny, konieczne jest uzyskanie licencji turystycznej wydawanej przez regionalne władze (Generalitat Valenciana, Region de Murcia lub Junta de Andalucía). Licencja potwierdza, że nieruchomość spełnia standardy bezpieczeństwa, jakości i urbanistyczne.
Warunki uzyskania
Do uzyskania licencji zwykle wymagane jest:
- pozytywne zaświadczenie urbanistyczne z urzędu gminy (compatibilidad urbanística) potwierdzające, że nieruchomość może być wykorzystana turystycznie,
- zgoda wspólnoty właścicieli w przypadku nieruchomości w budynku wielorodzinnym — w wielu regionach prawo od 2024/2025 wymaga zgody wspólnoty właścicieli na wynajem turystyczny, często większością głosów (np. 3/5), by licencja mogła zostać wydana lub później odnawiana.
- spełnienie standardów minimalnego wyposażenia i bezpieczeństwa (np. dokumenty techniczne, ubezpieczenie, wyposażenie).
Rejestr i numer identyfikacyjny
Od 1 lipca 2025 wprowadzono obowiązek rejestracji wszystkich nieruchomości wynajmowanych turystycznie w centralnym krajowym rejestrze najmu (Registro Único de Arrendamientos Turísticos y Temporales). Właściciel otrzymuje unikalny numer rejestracyjny, który musi być podawany w ogłoszeniach na platformach typu Airbnb czy Booking.
Konsekwencje braku licencji
Brak licencji turystycznej przy wynajmie krótkoterminowym może skutkować karami administracyjnymi i usunięciem oferty z platform rezerwacyjnych — co pokazują ostatnie działania władz hiszpańskich wobec Airbnb i innych serwisów.
2) Wynajem krótkoterminowy powyżej 10 dni — bez obowiązku licencji turystycznej
Prawo w Hiszpanii coraz bardziej rozróżnia komercyjny wynajem turystyczny od wynajmu „sezonowego” lub średnioterminowego:
Jeśli pobyt klienta trwa powyżej 10 dni, to zgodnie z przepisami — nawet jeśli cel pobytu jest turystyczny — dana umowa **nie jest formalnie uznawana za najem turystyczny i **nie wymaga posiadania licencji turystycznej.
To oznacza, że inwestor może:
- oferować najem na okresy 11–90 dni,
- legalnie wynajmować nieruchomość bez licencji inspirowanej turystami,
- nie podlegać rygorom turystycznym (choć nadal obowiązują ogólne przepisy najmu i podatki).
W praktyce jest to niezwykle korzystne, ponieważ omija się złożony i czasochłonny proces uzyskiwania licencji — a jednocześnie można osiągać wyższe stopy zwrotu niż przy klasycznym najmie długoterminowym.
3) Wynajem długoterminowy (rezydencjalny) — stabilne umowy najmu
Ten typ najmu dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość jest wynajmowana na dłuższy okres, zwykle:
minimum 1 rok lub więcej — zgodnie z hiszpańską ustawą o najmie mieszkalnym (LAU – Ley de Arrendamientos Urbanos) — i nie wymaga licencji turystycznej ani specjalnej rejestracji turystycznej.
Właściciel może podpisać standardowy kontrakt najmu mieszkaniowego, a nieruchomość jest używana jako główne miejsce zamieszkania najemcy, co daje stały, przewidywalny przychód i mniejsze zmienne związane z obłożeniem sezonowym.
Gdzie i jak różnią się przepisy?
Comunidad Valenciana (np. Costa Blanca, Costa de Valencia)
- Licencja turystyczna wymagana dla najmu do 10 dni.
- Wynajem powyżej 10 dni traktowany jako sezonowy lub długoterminowy — licencja turystyczna nie jest wymagana.
- W praktyce regionalne władze ostro regulują krótkoterminowy najem (zgoda wspólnoty, compatibilidad urbanística).
Costa Cálida (Region Murcji)
- Turystyka i wynajem regulowane są przez Reglament 256/2019 (Murcja) — podobnie jak w innych wspólnotach kluczowa jest rejestracja i spełnienie wymogów, jeśli chodzi o wynajem turystyczny.
- Murcja pozwala na elastyczny najem sezonowy (średnioterminowy) bez licencji turystycznej, jeśli pobyt trwa dłużej niż typowe krótkie pobyty turystyczne.
Costa de Almería (Andaluzja)
- Andaluzja również wymaga rejestracji turystycznej i licencji przy najmie turystycznym krótkoterminowym, jeśli celem pobytu jest turystyka.
- W Andaluzji podobnie jak w innych regionach wynajem „sezonowy/średnioterminowy” (który nie jest promowany jako turystyczny i trwa ponad typowo turystyczne okresy) zazwyczaj nie kwalifikuje się jako turystyczny, więc licencja nie jest wymagana.
Numer rejestracyjny i obowiązki formalne
NRA lub inny numer identyfikacyjny – od 1 lipca 2025 r. wszystkie nieruchomości oferowane w krótkim najmie turystycznym muszą mieć unikalny numer w centralnym rejestrze najmu.
Numer ten musi być widoczny na wszystkich platformach rezerwacyjnych i w materiałach promocyjnych — bez niego ogłoszenie może zostać usunięte lub zakwestionowane przez platformę.
Jeśli nieruchomość jest wynajmowana powyżej 10 dni, nie podlega obowiązkowi licencji turystycznej, ale nadal należy rejestrować najem i zgłaszać dochody odpowiednim władzom podatkowym.
Kluczowe wnioski dla inwestora
✅ Wynajem do 10 dni — wymaga licencji turystycznej i rejestracji, wiąże się z najostrzejszą regulacją.
✅ Wynajem 11+ dni — formalnie nie jest uważany za najem turystyczny i licencja turystyczna nie jest wymagana; to optymalna forma w wielu lokalizacjach.
✅ Długoterminowy najem mieszkaniowy — stabilne przychody i mniej formalności prawnych.
✅ Licencje i wymagania różnią się regionalnie — zawsze warto skonsultować się z lokalnym prawnikiem lub specjalistą.
